大家さんになって稼ぎたい！これは不動産投資に興味がある人なら、誰もがイメージすることではないでしょうか。大家業も立派なビジネスですから、やる以上は出来る限り利益を追求したいものですよね。
「よし、家を安く買って、その家を高い家賃で貸して儲けるぞ！」と考えたそこのあなた。
確かにビジネスは『安く仕入れて、高く売る』が基本なんですが、不動産はそう簡単に安く買ったり、高く貸したりすることは出来ません。
ただ、どんな初心者大家さんでも、家を買う時にある方法をとるだけで、簡単に利益率を高めることが出来ます。
それはズバり、頑張ってお金を貯めて『キャッシュで一括購入』することです。
もったいぶってしまいましたが、結論から言うと、はじめての不動産投資であればなおさら『現金で一括購入』することで、大家としての経験が無くても利益をしっかり残すことが出来ます。
当ページでは、プチ大家歴１０年になる僕が実体験で得た気づきを基に、確実に利益を取っていく為の投資戦略を紹介していきます。あくまで僕が実践しているスタイルですので、一人の個人大家の実例をもとに、ご自身の投資スタイルを見出すための参考にして頂けたら幸いです。
ではまず、不動産に買い付けを入れる際の決済方法を、詳しく解説していきます。
不動産投資には、
- 現金で購入する
- ローンを利用して購入する
この２種類の決済方法があります。大家業を始めるなら、どちらの購入方法についてもしっかりと理解しておく必要があります。
まずは不動産投資で活用できるローンについて紹介していきます。
※ ローンの話をする前に、間違っても『住宅ローン』で不動産投資が出来るとは思わないでください。住宅ローンは、購入者が居住することが条件で金利が低く設定されているローンなので、住宅ローンを組んで購入した物件を賃貸として貸してしまうと、金融機関から規約違反により一括返済を求められることになりますので、ご注意ください。
不動産投資で使えるローンには、
- アパートローン
- フリーローン
- 不動産担保ローン
などがあります。それぞれに特徴がありますので、解説していきます。
不動産投資で使えるローン
アパートローン
住宅ローンが自身の居住用に対して、アパートローンは自身の居住以外の不動産投資を目的として購入する際に利用するローンです。購入する不動産自体を担保にしますので、高額のローンを組むことが出来ますが、投資に失敗したときのリスクは大きくなります。
フリーローン
資金の使用目的が限定されていないローンのことで、もちろん不動産投資目的としても利用することが出来ます。無担保でローンを組むことも出来ますが、その場合、金利が高くなってしまいます。
不動産担保ローン
現在所有している土地、建物などの不動産を担保にするローンです。不動産投資の場合、フリーローンと比べ、大きな融資を受けることが出来る可能性があります。
他にも金融機関によって様々なローンが用意されていますので一度調べてみて下さい。
それでは、僕は思うローンを活用するメリットを解説していきます。
不動産投資ローンを活用するメリット２つ
現金が無くても買い付けを入れることが出来る
中古市場に、いざ欲しいと思った物件が出回った時に、現金一括で買いたい場合は、手元にまとまったお金が無いと買い付けを入れることができませんが、ローンを活用すれば、そのタイミングを逃すことなく買い付けを入れることができます。
レバレッジ効果が期待できる
レバレッジ効果とは、少ない自己資金で大きな利益を得ることで、ローン審査に通る事さえ出来れば、物件を買い増していくスピードが上がり、それらを賃貸物件として運用して利益を得ることで、短期間で事業規模を拡大することが可能です。
このように、たしかに不動産投資を拡大していくことにおいて、ローン活用には大きなメリットがあります。ただしローンを組むことで背負う大きなデメリットもありますので解説していきます。
ローンを組むことのデメリット２つ
ローン破綻の可能性がある
月々のローン返済義務が発生しますので、ローンの返済が滞ってしまう様なことになれば、金融機関に物件は差し押さえられ、現金化した上でローン残債だけが残り、最悪は自己破産することになってしまいます。
利息により利益が減少する
月々のローン返済額の中には、当然利息が含まれていますので、現金購入に比べて、ローン完済時の総合利益は、大幅に減少してしまいます。
他にも多くのデメリットがありますが、僕が強く感じているデメリットはこんなところです。
それではローンを使わずに、現金一括購入した場合のメリットについて解説していきます。
現金一括購入のメリット３つ
買い付け時に物件をおさえることが出来る
ローン審査等が無く、スムーズに取引出来るので、よほどの理由がない限り、買い付けを入れた後は、そのまま購入することが出来ます。ローン利用者にくらべ、狙っている値段のリーズナブルな物件を確実におさえることが出来ます。
指値交渉に有利になる場合がある
売り主は、すぐに現金化したい状況の可能性も有り、早期に現金決済できる事を条件に指値(値引き交渉)を承諾してくれるケースがあります。ローン利用者にくらべ、購入を希望している物件を安く買える可能性があります。
キャッシュフローや利回りを最大化出来る
キャッシュフローとは、家賃収入から支出を差し引いて手元に残る現金のことで、利回りとは、投資額に対して1年間でどれぐらいの利益があるのかを数値化したものです。不動産業界でよく聞くこの言葉ですが、単純に現金決済を選択するだけで、毎月のローンを返済する必要が無く、他に出費が無い月の家賃収入は全額利益になりますので、キャッシュフローを上げ、利回りを高くすることができます。
では次に、ローン活用に対して、現金一括購入した時のデメリットを解説します。
現金購入のデメリット
手元資金が減少する
不動産購入は多額の現金が必要になってきますので、一括購入してしまうと手元資金が一気に無くなってしまいます。一番問題なのは、購入後に予想外の費用が発生した時に対応できなくなってしまうことなので、ある程度は予備資金を残しておく必要があります。
僕が思いつくデメリットは正直これぐらいで、今まで現金一括購入してきて大きなデメリットを感じたことは一度もありません。
ローンを活用した不動産投資事例
大家をやっていると、なぜか不動産投資を斡旋している営業マンから、「手持ち資金が要らない」「将来資産になる」「節税になる」「生命保険代わりになる」などと言って、ローンを活用した新築ワンルームマンション投資への勧誘電話がかかってくることがあります。僕はお断りしていますが、新築ワンルームマンション投資をはじめた知人の話では、家賃収入があるにも関わらず、ローン返済額とその他経費で毎月赤字で稼いでいる感覚は無いそうです。
まとめ
僕自身は、すべて現金一括購入でコツコツと物件を買い増しています。月々のローン返済に追われることも無く、毎月入って来る家賃はほとんどが利益になっていますので、マイペースでサイドビジネス大家を続けていくことが出来ており、結果的に僕はこの投資スタイルが自分に合っていると感じています。
ただ、決してローンを活用する事がダメということでは無く、より大家としての目標を高く持っている方なら、レバレッジ効果を最大限生かすためにローンの活用は必須になってきますし、例えば欲しい物件に対して手元資金が足りず、買い付けを入れれない時に、部分的にローンを活用することも出来ます。
実際に多くの大家さん達が、ローンを活用して投資規模を拡大されています。僕のこのページは現金決済しかしたことが無い大家の視点で記事を書いていますので、プロの投資家達のブログと見比べて、ぜひご自身に合った投資スタイルを見つけるのに役立てて下さい。
また他の記事では、実際に投資物件を購入した後に行った修繕やDIYなども記載していきますので、大家さんに興味がある方や、何か副業を始めてみたいと思っている方にとって、当ブログが少しでも参考になれば幸いです。
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