今日も賃貸して家賃を稼いでくれている大切な貸家。出会った時はボロボロだったけど、「絶対にキレイにしてみせる！」という思いで頑張ってDIYしてオシャレな家に再生させたりすると愛着がわいてしまいます。出来れば一生持ち続けていたい。そう感じている大家さんも多いのではないでしょうか。僕もその一人です。しかし長持ちさせようと思っていくら修繕を重ねていても、築年数とともに老朽化は進んでいき、いつかは寿命がきてしまいますので、個人大家が築古戸建てを長期間保有し続けることはリスクが伴います。悲しいですが、出来るだけ早いうちに出口戦略を立てておく必要があるでしょう。
「いやいや、いらんようになったら、すぐに売ったらいいやん！」と思っているそこのあなた。
大家業において貸家を売却するということは、最終的にその物件の利益を確定することになる重要な作業になってきます。その方法やタイミング次第では、得ることが出来る利益にかなり差が出てきますで、事前にしっかりと知識を身に付けておくべきでしょう。
実を言うと、僕も貸家の売却を不動産会社に仲介依頼したことはあるのですが、同時に募集していた賃貸の方が先に決まってしまったので、まだ売却経験がありません。中には所有して１０年以上になる貸家も所持していますので、僕自身が真剣に出口戦略については考えておく必要があります。今回は当ブログを読んでくださっている方と共に、戸建大家としての出口戦略計画を考えていけたらと思っています。
当ページは、大家歴１０年になる僕が実際に貸家の売却依頼をかけた話や、戸建貸家の売却経験がある知人から教えてもらった出口戦略についてを紹介していきます。他の不動産売却サイトとは違った視点で記事を書いています。かなり主観が入った内容となっておりますが、一人の個人大家の体験談を、娯楽の一部として楽しんで読んで頂けたら幸いです。
ではまず、貸家の出口戦略にはどんな方法があるか考えてみましょう。
副業大家が考える戸建て貸家の出口戦略 ３選
自宅にして活用する
大家自身が賃貸住まいの場合、貸家が退去のタイミングで、賃貸用物件としての役割を終わらせ、自宅として利用していくという方法です。自分自身が住むことで換気や修繕などの維持管理が行き届き、貸家として他人に貸している状態にくらべて、物件をより長持ちさせる事が出来ます。メリットとして、賃貸住まいで支払っていた家賃の負担が無くなります。ただ僕の場合すでに戸建のマイホーム住まいなので、この出口戦略は使えません。
所有し続けて相続する
不動産としての資産価値が高かったり、上物を解体して駐車場として運用していくことが出来る場合、大家自身が長期で保有し続けて最終的に親族に相続するという方法です。大切な親族に引き継ぐものですから、価値を維持できるものでなくてはいけません。僕の所有している５軒の貸家のうち１軒は角地の物件なので、いずれは更地にして駐車場にして所有し続け、いつか相続する事を検討してもいいかなと考えています。
売却する
上記で紹介した１軒を除いた他の物件はすべて、基本的に僕は売却することを視野にいれています。
ただ、売却するにしても出来るだけ利益は追求したいので、利益を得ることが出来る売却タイミングや仲介不動産会社選びについて考えていきましょう。
売却タイミング ２選
物件を売却するタイミングは、金銭的な事情や大家の健康状態など個人的な要素も大きいですが、今回は貸家の入居状況と所有年数について考えていきます。
入居状況のタイミング
- 退去したタイミングで空き家として売却
- 入居中にオーナーチェンジとして売却
入居状況として、上記の２パターンのタイミングがあります。多いのは空き家のタイミングで売りに出すことですが、空き家のメリットは自由に見学者が内見ができ、購入対象も一般の方から投資家まで幅広いという点です。対してオーナーチェンジ物件として売却するメリットは購入後すぐに家賃収入が入ってくる付加価値をつけることによって、空き家よりも高く売ることが出来る場合があるという点です。ただし家賃収入が無くなる・購入対象が投資家に限定される・内見不可など多くのデメリットもあります。入居者への説明などの配慮を怠るとトラブルになりかねず、また確実に高く売却出来るといった保証も無いので、交渉能力が高い玄人大家さん向けの売却タイミングと考えます。
所有期間を考慮したタイミング
貸家を売却する際は、その物件を所有していた期間が５年を超えるか、超えないかで『短期譲渡所得』か『長期譲渡所得』に分類され、どちらに該当するかによって売却した時の利益に対して課される税率が大きく変わってきます。
実際には少し細かい数値なのですが、ここでは分かりやすく簡単に解説していきます。
- 短期譲渡所得…税率約４０％
- 長期譲渡所得…税率約２０％
このように所有期間によって、売却時の課税される税率が２倍近く変わってきます。
ここで注意してもらいたいのが所有期間５年という考えなのですが、少しポイントがありますので詳しく解説していきます。
所有期間５年の数え方
この所有期間５年ですが、購入した日から５年間ではなく、『売却した年の１月１日時点で所有期間が５年経過しているか』という数え方になります。例えば２０２０年の７月１日に購入した貸家の場合、２０２５年７月２日時点で実際には５年経過していますが、２０２５年１月１日時点の考えでは４年しか経過していない為、長期譲渡所得になるには、２０２６年１月１日にならなければいけませんので注意が必要です。
では売却タイミングが決まったら、次に仲介依頼する不動産会社をどう決めていくか考えてみます。
仲介不動産会社選びのポイント ２つ
売却物件と同じエリアにある店舗
売却検討物件と同じ市町村で営業している店舗に絞ります。地元の店舗であればより営業マンが地域のニーズを把握しており、物件探しをしているお客さんの案内が入った場合も、遠方の物件よりも近隣の物件への案内を優先してくれる可能性が高いからです。また地元の店舗といっても、地域密着型の個人不動産店舗と大手の不動産会社がありますが、僕の経験上は、大手の不動産ショップの方が若手スタッフも多くよりアクティブに活動してくれるイメージです。
売却依頼の広告を送ってきた店舗
戸建て不動産を所有していると、ある日突然、不動産会社の方から『ご所有の物件の売却を検討して下さい』といった手紙やチラシが届くことがあります。この手紙が届いたということは、不動産会社の方もこちらの物件の詳細をある程度法務局で調べているので、連絡をとるだけでスムーズに仲介を依頼をすることが出来ます。また購入を検討しているお客さん情報をすでに持っている可能性がありますので、大家も売却を検討していた場合は双方にとってメリットとなります。
以上が、ベストな出口戦略を考える際に考慮すべきポイントの紹介でした。
まとめ
当ページで考えた様々な要件を考慮した結果、僕自身が現時点で考えている大家としての出口戦略は『所有期間が５年を超えている貸家から、入居者が退去したタイミングで売却するか再度賃貸に出すかを個別に判断していく』ということになります。仲介不動産会社選びは、売却依頼の手紙を送ってくれた店舗があればそこに依頼し、なければ同エリアの駅から最も近い大手の不動産会社に依頼することを考えています。
もちろんこれが万人にとってのベストな出口戦略とは限りませんので、それぞれの大家さんが思うベストな出口戦略を決める際の知識として、当ページの内容を活用してみてください。
このページを投稿した時点では、僕はまだ売却実績がありませんが、実際に物件を売却した際は、新しいページでその内容も投稿していきますので、大家さんに少し慣れてきた方にとって、当ブログが少しでも参考になれば幸いです。
