「やっと１軒貸家を賃貸して、とうとう大家さんになれた。たまに入居者さんから連絡があるけど、毎月しっかりと家賃も振り込んでくれてるし、少しずつ大家さんとしての収入が貯まってきたきたので、そろそろ２軒目の貸家を探そうかなぁ」。なんて賃貸業に慣れてきた大家さんは考えたりするのではないでしょうか。一軒づつ物件が増えてくると仕事も増えてきて、大家さんとしての自覚をより感じれるものです。ただ事業である以上、最終的に貸家を何軒運用していくか目標を立てておくことは大切です。
「いやいや、貸家の数なんて、多ければ多いほどいいんじゃないん？」と思ったそこのあなた。
たしかに目標にしている大家像がメガ大家さんで、専業として家賃収入だけで生活していくことであれば、出来るだけ多くの貸家を賃貸して多くの家賃を得る必要がありますが、当ブログはあくまで『副業大家さん』に焦点を当てているので、あまり管理する貸家が増えすぎると、本来の目的である『サイドビジネスとして本業と両立していく』ということが難しくなってきます。そこで個人大家さんが目指す一定の目標基準として『事業的規模』と言うものがあります。
当ページは、大家歴１０年になる僕が実体験で得た気づきを基に、副業大家でも目指す価値がある事業的規模について解説していきます。他の多くの不動産関連サイトで事業的規模については細部まで詳しく記載されていますので、ますはそちらを読んで頂き、当ページでは主に、事業的規模に到達した戸建て大家の考えを主観で書いていますので、一人の個人大家の体験談を、娯楽の一部として楽しんで読んで頂けたら幸いです。
それではまず、事業的規模とはいったいどんな規模なのかを説明していきます。
事業的規模とは
大家さんをしていて得られる家賃所得は、『事業的規模』という一定の基準を満たすことで、税務上の扱いがそれまでとは異なり、多くのメリットを受けることが出来るようになります。事業的規模の基準は、アパート経営や区分マンション経営、駐車場経営などでそれぞれ基準が異なりますが、戸建て大家の場合は貸家が５軒以上と定められています。
税務上のメリットを受けるためには確定申告をすることになりますが、大家さんが行うべき開業や確定申告に関する届け出に関しては、ぜひ税務関係サイトで『大家、確定申告、届け出』などで調べてみてください。確定申告には青色申告と白色申告とがあり、当ページではより節税効果の高い青色申告をすることを前提に解説していきます。では戸建て５軒を賃貸している僕が事業的規模になる事に感じているメリットについて紹介していきます。
事業的規模として戸建て５軒運用するメリット ４つ
家賃収入のみで大家業を運用していくことが出来る
事業的規模と言うことは最低でも戸建て５軒所有していることになります。貸家の数が少ない間は、必要に応じて本業で得た資金等を投入しなければいけない機会も出てくると思うのですが、戸建てが５軒以上あれば、ある程度まとまった家賃収入を得ることが出来ます。設定家賃次第にはなりますが、不動産収入のみで大家業を運用していくことが出来るようになります。
６５万円を控除を受けられる
青色申告特別控除と言う制度を活用することで、必要経費を差し引いた不動産所得から控除を受けることが出来るようになります。戸建て大家の場合、貸家の軒数が４軒までは特別控除額が１０万円ですが、事業的規模となる貸家５軒になると最大６５万円の特別控除を受けることが出来ます。
家族に支払った給料を経費にできる
青色事業専従者給料が認められると、従業員として登録している家族に支払った給与を必要経費として計上することが出来ます。これにより大家本人の課税所得を圧縮でき、所得税や住民税を節税することが出来ます。注意点として、税務署は勤務実態のない家族への給与支払いに関して厳しく見ていますので、家族が物件管理や事務作業などに従事していることや支払い給与額が妥当であることの証拠を残しておくことが必要です。
経費計上の範囲が拡大する
事業的規模の場合には、損益通算として家賃滞納による未払いの賃料等がある場合、回収不能の家賃を必要経費として計上することが出来ます。また災害などにより貸家に被害が発生した場合、その金額を全額経費計上することが出来、発生年度の所得から計上しきれない場合は、３年間繰越すことが可能です。
それでは次に、事業的規模なるデメリットについて解説していきます。
事業的規模として戸建て５軒運用するデメリット ３つ
本業と両立する事が困難になる
貸家が５軒になると、各物件で対応しなければいけない事案が発生してきます。自主管理の場合、大家としての業務が膨れ上がることで、本業と両立していくことが困難となってきます。
個人事業税の対象になる可能性がある
年間の大家業の事業所得が一定以上になると、個人事業税の対象になる場合があります。事業税の課税基準や税額は都道府県によって異なる為、各自治体のホームページで確認するようにしておきましょう。
帳簿作成や確定申告の手間が大きくなる
青色申告のメリットを受けるためには、複式帳簿で記帳を行った上で、貸借対照表・損益計算表の作成が必要になってくるため、白色申告とくらべて作成しなければいけない書類が複雑になってきます。
それでは、上記のデメリットに対して僕が行っている対策をお伝えします。
事業的規模のデメリット 対策編
『本業と両立しながら管理していく事が困難になる』への対策
確かに大家としての仕事が増える為、自主管理していくのは難しくなりますが、物件の管理を不動産管理会社に委託することによって、ほとんどの業務を任せることが出来き、本業との両立も維持していくことが出来ます。
『個人事業税の対象になる可能性がある』への対策
一般的に年間の事業所得が２９０万円を超えると、５％の個人事業税が課されるとされている為、年間の不動産所得が２９０万円を買えないようにします。例えば家賃が５万円の貸家を５軒運用している場合、月の家賃収入は２５万円で、年間の総収入は３００万円になります。ただし退去による空室期間があったり、修繕費や管理委託料などのさまざまな必要経費も計上していくため、実際には事業所得はこの金額よりも少なくなりますので、５～６万円付近の家賃設定であれば、事業所得が２９０万円を超える可能性は低いと考えています。
『帳簿作成や確定申告の手間が大きくなる』への対策
確定申告は難しそうな書類がたくさん出てきますが、パソコンで会計ソフトを活用することによって、簡単に青色申告に必要な複式帳簿や貸借対照表、損益計算表などの書類を作成することが出来ます。また会計ソフトによっては有料でサポートを受けることも出来ますので、経理や簿記の知識が無くても安心して青色申告することが出来ます。
事業的規模のメリットを受けるために役に立つアイテム
会計ソフト
僕は会計ソフトの『やよいの青色申告』を使わせてもらっています。簿記や会計の知識はほとんどありませんが、取引入力から書類作成までかんたんに行うことができます。また有料の『あんしん保守サポート』に加入することで、分からないことを相談する事が出来たり、制度改正にも対応してもらえるようになり安心です。
やよいの青色申告オンライン
他にもいろんな会計ソフトがありますので、ご自身に合った個人向け会計ソフトを探してみてください。事業的規模を目指さない大家さんでも青色申告はメリットがありますので、まずは大家業をはじめた時点から会計ソフトを導入することをオススメします。
まとめ
今回は、戸建て大家さんが貸家を５軒運用した時の不動産収益や管理状況、受けることが出来る税制上の特典などについて解説していきました。たしかに事業的規模のメリットは大きいのですが、現実的に貸家５軒も持つには多くの資金と時間、それに労力が必要になってきます。サイドビジネスとして出来るだけ少ない負担で大家さんをしていきたいのであれば、『貸家１軒』を運用していくことを推奨します。ただ僕みたいに家やDIYが好きで気がつけば物件が２軒、３軒と増えてしまった大家さんは、目標として戸建て５軒の『事業的規模』を目指す価値は有るのではないかと思います。
また他の記事では、副業大家が考えるべき出口戦略の話なども投稿していきますので、副業に興味がある方や、大家さんを始めたばかりの方にとって、当ブログが少しでも参考になれば幸いです。
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