まず初めに、この記事は『【誰でも出来る】少ない資金で月５万円稼げる貸家の探し方！』にて検索ヒットした物件を対象としていますので、まずはそちらの記事をご覧ください。その他の築古ボロ物件を対象とした方法では無い事をご了承ください。
「でも、中古の家なんてすぐに壊れそうで、本当に買っても大丈夫かなぁ？」と思ったそこのあなた。
結論から言うと、僕は築30年越えの築古戸建てを購入してきましたが、建物自体は10年経過して築４０年を越えても全然問題なく、今も人に借りてもらえる状態を維持しています。ただ設備面等においては、数年経てば交換が必要になってくる物もありますので、中古物件を見る際は、そういった点にも注意が必要です。本当は不動産の専門家に同行してもらえるのがベストです。プロ目線の専門的なアドバイスは購入後のトラブルを回避するのに有効になります。しかし僕にはそんな人脈はありません。プロの専門的な目線も持っていませんので、結果的に素人でも出来るシンプルなチェック目線になってしまいます。
当ページでは、プチ大家歴１０年になる僕が実体験で得た気づきを基に、素人でも出来る、内見する際にチェックするポイントを紹介していきます。他のメガ大家さんとは違った内見視点で記事を書いていますので、一人の個人大家の実践例を、娯楽として楽しんで読んで頂けたら幸いです。
それでは、ネット上で見つけた気になる物件を内見したい場合、まずはその物件の取り扱い店舗に電話をして、内見の予定日時を決めましょう。電話では物件の住所をピンポイントで教えてくれることは少ないので、当日は店舗に伺って、担当の方が物件まで連れて行ってくれる流れになると思いますが、僕は土地勘があるところに絞っているので、ネットに掲載されている物件写真で、大体の場所が分かってしまいます。その場合は現地集合でも対応してくれます。
では内見当日、現場でチェックするポイントを紹介していきます。
築古物件を内見する際に確認するポイント ４選
傾きの程度
築古物件になってくると、扉や窓の建付けが悪くなっていたり、多少の傾きはあるのことが普通になってきます。ただ実際に物件内部を歩いてみた時に、めまいがする様な感覚があったり、気分が悪くなったりするほどの大きな傾きがある場合は、建物の基礎部分に問題がある可能性があり、解決するには多額の資金が必要になってくることがあります。また単純に、気分が悪くなる家に自分自身が住みたくないので、自分が住めない物件を購入することは避けています。
雨漏り跡
最上階の全ての部屋の天井を目視で確認します。水で濡れた様なシミがあった場合は、雨漏りの可能性があります。雨漏りがある場合は、営業マンが把握していることが多いと思いますので確認しておきます。ちなみに僕も、内見の際に雨漏り跡の様なものを発見したことがあります。それを担当営業マンの方に確認したら、屋根裏に入り込んだ鳥のおしっこが原因との事でした。
水回り＋給湯器
水回りの設備や給湯器は、修理が必要になった場合、一般的に高額になる事が多いので、出来れば購入時点では、台所やトイレ、お風呂の設備がそのまま使えることが初期費用を抑えることになります。可能であれば、水洗設備は実際に水を出してみて、壊れていないかを確かめてみたり、排水ホースなどに漏れが無いかを目視で確認しておきます。ガスは止まっていることが多いですので、給湯器が使えるのかは営業マンに確認しておきます。
その他の既存設備が使えるか
上記で特に水回りの設備はお金が掛かるとお伝えしましたが、その他の電源設備や扉なども、しっかり使える状態かチェックしておくことが同じく初期費用削減につながってきます。設備も中古ですので、最低でも人に貸せる状態を維持している事が必要です。具体例で言うと、古い玄関扉が使えることは使えるけど、扉の底部分が劣化してボロボロだったので、結局新しい玄関扉に交換を前提に購入したということがありました。他にもコンセントの穴が欠けていたこともありましたので、設備は念入りにチェックしておきます。
営業マンに直接聞いて確認するポイント
売却理由
売り主の方がその物件を売りたくなった理由は、必ず営業マンに確認しておきます。ほとんどの場合、「年取って、階段を上り下りするのがつらくなってきたのでマンションに引っ越す」など生活環境の変化が理由であることが多いですが、例えば、内見では分からない建物自体の問題や、騒音問題などの周辺環境が原因であったりする場合には、対処が難しいため注意が必要です。基本的に営業マンも、購入後のトラブルは避けたいので、把握している問題は教えてくれるはずです。
許容できるマイナスポイント
屋内の汚れ
売りに出されている物件なので、ある程度綺麗になっていることが多いですが、何軒も内見していると、ビックリするほど汚れている物件に遭遇することがあります。以前遭遇したのは、まだ居住中の物件を内見させてもらった時のことですが、壁は黒ずんで、床には汚れがこびり付いており、キッチンは油まみれ。浴室はカビだらけで、全体的にゴミやほこりも多く、「本当に人が住んでいるのか」と思うほど汚い物件でした。
こちらがその物件の一部です。
ただ、大きな破損等は無く表面的な汚れだけだったので、掃除や簡単なリフォームで再生出来そうでしたので、僕は問題なく購入しました。※現在はピカピカです。
以上が、僕が内見で確認している、誰にでも出来るシンプルなチェックポイントの紹介でした。
本当は、まだまだ多くの内見する時の注意点があります。ネット上でも『中古物件 内見 ポイント』などで検索して頂ければ、数多くの専門サイトが、いろいろなチェックポイントや注意点を記載されていますので、そちらも併せて参考にしてみてください。
内見に役立つアイテム ２選
カメラ＋ライト＝スマホ
内見後でも物件の状態を確認できる様に、チェックポイントを含め物件全体をカメラに撮っておきましょう。自宅に帰ってしっかりと検討する際に活用します。基本的に営業マンに撮影の確認を取れば許可してくれると思います。またライトもあると、夜間に電気がつかない場合や、暗くて見えにくい個所を確認する際に役立ちます。カメラやライトはスマホアプリで十分です。
メジャー
目視では正確な長さは分からないので、メジャーは必ず持っていきましょう。例えば駐車場の広さを測っておくことで、駐車可能な車種をイメージすることが出来ます。測った寸法はマイソクやメモに記録しておくことで、カメラで撮影した画像と合わせて検討材料にします。メジャーの長さは５メートルぐらいあるほうが便利です。
まとめ
僕は、今回ご紹介したシンプルなチェック目線で今まで内見してきましたが、購入後すぐに物件に大きなトラブルが起きたことはありません。ただ年数が経つと水回り設備の交換が必要になってきたりもしますし、今後大きなトラブルが起こらない保証はありませんので、賃貸して頂いている家賃を、今後起こるかもしれないトラブルに備えるための資金として、少しずづ貯蓄していきます。
また他の記事では、内覧した物件に買い付けを入れる際のポイントなども記載していきますので、中古戸建てに興味がある方や、初心者大家さんにとって、当ブログが少しでも参考になれば幸いです。
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