まず初めに、この記事は、『【初心者でも簡単】状態の良い築古物件を判断する内見時のチェックポイント４選！』にて購入を検討した格安ボロ物件を対象としていますので、まずはそちらの記事をご覧ください。高額な不動産購入を対象とした方法では無い事をご了承下さい。
家を貸して稼ぎたい！これは大家さんに興味がある人なら、誰もがイメージすることではないでしょうか。大家業も立派なビジネスですから、やる以上は出来る限り利益を追求したいものですよね。
「よし！家を安く買って、その家を高い家賃で貸して儲けるぞ！」と考えたそこのあなた。
確かにビジネスの基本は『安く仕入れて、高く売る』なんですが、不動産はそう簡単に安く買ったり、高く貸したりすることは出来ません。ただ、どんな初心者大家さんでも貸家を買う時に、ある手段をとるだけで簡単に利益率を高める方法があります。それはズバり、頑張ってお金を貯めて『キャッシュで一括購入』することです。
すごく普通の事をもったいぶってしまいましたが、結論から言うと、はじめての貸家購入であればなおさら『現金で一括購入』することで、大家さんとしての経験が無くても、利益をしっかり残すことが出来ます。
当ページは、プチ大家歴１０年になる僕が実践してきた、低リスクで小さい利益を確実に取る大家業戦略を紹介していきます。必ずしもこのスタイルが正解と言うわけではありませんので、一人の個人大家の実例をもとに、大家さんを目指されている方の参考になれば幸いです。
ではまず、中古物件に買い付けを入れる際の決済方法を、説明していきます。
大家が賃貸用不動産を購入するには、
- 現金で購入する
- ローンを利用して購入する
この２種類の決済方法があります。大家業を始めるなら、どちらの購入方法についても理解しておく方が良いでしょう。大家さんが活用できるローンについては、各金融会社のサイト等で詳しく説明されていますので調べて見てください。ただし間違っても『住宅ローン』で貸家が買えるとは思わないでください。住宅ローンは、購入者が居住することが条件で金利が低く設定されているローンなので、住宅ローンを組んで購入した物件を貸家として賃貸してしまうと、金融機関から規約違反により一括返済を求められることになりますので、注意してください。
ここでは、現金一括購入してきた僕が思う、ローンを活用した際に得られたメリットを考えていきます。
ローンを活用するメリット ２つ
現金が無くても買い付けを入れることが出来る
中古市場に、いざ欲しいと思った物件が出回った時に、現金一括で買いたい場合は、手元にまとまったお金が無いと買い付けを入れることができませんが、ローンを活用すれば、そのタイミングを逃すことなく買い付けを入れることができます。僕の場合、一括購入出来るだけの資金を確保するまでは、買い付けを入れてこなかったので、多くのタイミングを逃していると思います。
レバレッジ効果が期待できる
レバレッジ効果とは、少ない自己資金で大きな利益を得ることで、ローン審査に通る事さえ出来れば、物件を買い増していくスピードが上がり、それらを賃貸物件として運用して利益を得ることで、短期間で事業規模を拡大することが可能です。僕の場合、本業収入と家賃収入のみで購入資金を確保しているので、貸家を買い増して行くのに、数年の期間が必要になります。
このように、たしかに大家業の規模を拡大していくことにおいて、ローン活用には大きなメリットがあると考えられます。ただしローンを組むことで背負うデメリットも併せて考えていきます。
ローンを組むことのデメリット ２つ
ローン破綻の可能性がある
月々のローン返済義務が発生しますので、ローンの返済が滞ってしまう様なことになれば、金融機関に物件は差し押さえられ、現金化した上でローン残債だけが残り、最悪は自己破産することになってしまいます。現金一括購入であれば、物件が差し押さえられる心配はありません。
利息により利益が減少する
月々のローン返済額の中には、当然利息が含まれていますので、ローン完済時までに支払った利息を合わせると、実際にその物件を取得するのに必要な総資金は、現金一括購入に比べてかなり多くなってしまいます。
他にも多くのデメリットがありますが、僕が強く感じているデメリットはこんなところです。
それではローンを使わずに、現金一括購入する事のメリットについて詳しく解説していきます。
現金一括購入のメリット ３つ
買い付け時に物件をおさえることが出来る
ローン審査等が無く、スムーズに取引出来るので、よほどの理由がない限り、買い付けを入れた後は、そのまま購入することが出来ます。『【誰でも出来る】少ない資金で月５万円稼げる貸家の探し方！』でヒットした物件の場合、複数の申し込みが入る事が殆どで、同時のタイミングで同じ条件であれば、ローン利用者にくらべ現金一括購入が優先され、狙っている物件を確実におさえることが出来ます。
指値交渉に有利になる場合がある
売り主は、すぐに現金化したい状況の可能性も有り、早期に現金決済できる事を条件に指値(値引き交渉)を承諾してくれるケースがあります。ローン利用者にくらべ、購入を希望している物件を安く買える可能性があり、実際に僕はこのパターンで１００万円の指値に成功しています。
キャッシュフローや利回りを最大化出来る
キャッシュフローとは、家賃収入から支出を差し引いて手元に残る現金のことで、利回りとは、投資額に対して1年間でどれぐらいの利益があるのかを数値化したものです。不動産業界でよく聞くこの言葉ですが、単純に現金決済を選択するだけで、毎月の利息を支払う必要が無く、他に出費が無い月の家賃収入は全額利益になりますので、キャッシュフローを上げ、利回りを高くすることができます。
では最後に、ローン活用に対して現金一括購入した時に感じたデメリットを解説していきます。
現金一括購入のデメリット
手元資金が減少する
僕が狙ってきた中古物件は３００万円代(約新車１台分)なのですが、それでも現金一括購入してしまうと手元資金が一気に減少してしまいます。一番問題なのは、購入後に予想外の費用が発生した場合に対応できなくなってしまうことなので、ある程度は予備資金を残しておく必要があります。
正直、僕が思いつくデメリットはこれぐらいで、もちろん予備資金を残す対策もしていますので、今まで現金一括購入してきて大きなデメリットを感じたことは一度もありません。
ローンを活用した不動産投資の失敗事例
大家をやっていると、なぜか不動産投資を斡旋している営業マンから、「手持ち資金が要らない」「将来資産になる」「節税になる」「生命保険代わりになる」などと言って、ローンを活用した新築ワンルームマンション投資への勧誘電話がかかってくることがあります。僕はお断りしていますが、新築ワンルームマンション投資をはじめた知人の話では、家賃収入があるにも関わらず、ローン返済額とその他経費で毎月赤字で稼いでいる感覚は無いそうです。
まとめ
僕自身は、今まで現金一括購入で少しずつ物件を買い増しており、ローン利息が発生しない為、毎月入って来る家賃はほとんどが利益になっていますので、マイペースでサイドビジネス大家を続けていくことが出来ております。退去が発生しても、月々のローン返済が無く、焦って客付けしなくてもいいので、結果的にこの大家スタイルが自分には合っていると感じています。
ただ、決してローンを活用する事がダメということでは無く、大家としてより高みを目指している方なら、レバレッジ効果を最大限生かすためにローンの活用は必須になってきますし、例えば欲しい物件に対して手元資金が足りず、買い付けを入れれない場合に、部分的にローンを活用する様な方法もあります。
実際に多くの大家さん達が、ローンを活用して事業規模を拡大されています。僕のこのページは現金決済しかしたことが無い大家の視点で記事を書いていますので、メガ大家さん達のブログと見比べて、ぜひご自身に合った大家スタイルを見つけるのに役立てて下さい。
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