皆さんは２０１８年の出来事を覚えていますでしょうか。この年は近畿圏にお住まいの方は忘れられない年になったんじゃないかと思います。そして大阪で大家をしている僕にとってもトラウマを植え付けられる年になりました。
なんとたった３ヶ月の間に『大きな地震』と『猛烈な台風』が２度襲ってきたのです。２０１８年６月に発生した大阪府北部地震と同年９月に発生した台風２１号。この２つの自然災害によってそれそれで人が亡くなっており、とても悲しい記憶として新しいです。実際に僕も発生当時、どちらの災害でも命の危険を感じたことを覚えています。
そして同時に多くの家屋も被害に合いました。この後２年間ぐらいは多くの家の屋根や壁にブルーシートが掛けられている光景が目に焼き付いています。僕の貸家も例外ではなく５軒中２軒で損害が出ました。あれ以来、必ず来るといわれている『南海トラフ地震』と毎年発生する『台風』に対して恐怖を感じながら戸建てを賃貸しております。
「そんな話を聞かされると、戸建て大家さんになるのが恐くなってきた」と思われたそこのあなた。
安心して下さい！リスクをゼロにすることは出来ませんが、限りなく小さくする方法はあります。それは『火災保険に加入』することです。
結論を言うと、僕はこの２０１８年の災害で貸家が損害を受けましたが、修復する為の金銭的負担はかなり少なくすることが出来ました。それは上記の火災保険でほとんど対応する事が出来たからです。
当ページは、僕が大家をしていて２０１８年に受けた自然災害とその対策を紹介していきます。あくまで一大家の対処例であり、同じ災害でも損害範囲や補償内容は人によってさまざまですので、個人大家の体験談を災害対策の一例として、参考程度に読んで頂けたら幸いです。
それではまず、火災保険について解説していきます。
築古戸建て大家と火災保険
火災保険とは、文字通り家が火災の被害にあった場合、被害の補償をしてくれる保険です。詳細についてはインターネット等で火災保険と検索してもらえれば、各保険会社のサイト等で詳しく解説されています。
当ページでお伝えしたいのは、名前こそ『火災保険』ですが、実は保険の種類によって風災や水災による被害も補償の対象となり、毎年必ず発生する台風による損害にも対応してくれるということです。そして忘れてはいけないのは『地震保険』です。地震保険に関しては、単独では契約できず、上記の火災保険とセットで契約する形になります。
この火災保険に地震保険をセット契約した組み合わせこそが、築古戸建て大家にとって超重要という事になります。
それではまず、２０１８年の地震で僕の貸家が実際に受けた災害による被害の詳細と、保険を使った修復例を紹介していきます。
大阪府北部地震の実例
被害の詳細
被害状況：外壁の部分損傷
被害画像がこちらです↓
強い力で上下に圧迫されたことにより、亀裂が入った外壁周辺が少し浮き出ており、この様な損傷がいくつか部分的に発生していました。
修復の詳細
リフォーム業者に確認してもらった結果「外壁が浮いてしまっている為、亀裂をコーキングで補修するだけでは、次地震が来たらこの部分が崩れ落ちてしまう」という判断でしたので、浮き出てしまった外壁を部分的に剥ぎ取り、その部分だけ新しく外壁を作り直すという修復を依頼しました。
修復費用：約３０万円 (外壁補修)
地震保険での補償
当時の補償の詳細が残っていなかった為、曖昧な記憶頼りになってしまうのですが、『一部損』で２５万円の補償を受けることが出来たと記憶しています。
修復に必要になった費用
結果的に掛かった費用は、リフォーム代から保険金を差し引いたこちらになります。
約３０万円ー２５万円＝約５万円
確かに損害は受けましたが、大きな修復を行ったにもかかわらず５万円程度で済んだことは、かなり有難かったです。
それでは続けて、同年に発生した台風の被害の詳細と、保険を使った実例を紹介していきます。
「非常に強い」台風２１号の実例
被害の詳細
被害状況：ベランダ屋根の部分欠損、巴瓦の欠損、瓦屋根のずれ
被害画像がこちらです↓
ベランダ屋根の波板が一部、強風で吹き飛んでしまっています。また物件の上からの画像を用意することが出来なかったのですが、瓦屋根にも大きな被害が出ており、巴瓦(一番上にある手前の丸い瓦)が吹き飛んで無くなっており、他の瓦も全体的にずれてしまっています。
修復の詳細
リフォーム業者に確認してもらった結果「ベランダ屋根は波板を部分補修すれば大丈夫」でしたが「瓦屋根は全体的にずれてしまっているから部分補修することは出来ず、このままだと雨漏りの原因になり、また地震や台風が来たら瓦が崩れ落ちてしまう危険性があるので葺き替えが必要」という判断でしたので『ベランダ屋根の波板補修』と、屋根はこの機会に『瓦屋根からスレート屋根へ葺き替え』を依頼しました。
リフォーム費用：約５万円(波板補修)＋約１２０万円(スレート葺き替え)＝約１２５万円
火災保険での補償
こちらも当時の補償の詳細が残っていませんでしたが、上限１００万円の補償を受けることが出来たと記憶しています。
修復に必要になった費用
結果的に掛かった費用は、リフォーム代から保険金を引いたこちらになります。
約１２５万円ー１００万円＝約２５万円
２５万円ほど自費が掛かってしまいましたが、１０年補償付きで屋根を軽量のスレート葺きに替えることが出来たので、大きなマイナスは感じていません。
ではここまで火災保険に加入するメリットを中心にお伝えしてきましたが、実は大きなデメリットも存在しています。当ブログではそういったマイナス面も赤裸々に発信していきます。
火災保険に加入するのデメリット
１０年以上貸家に対して火災保険を掛け続けてきた僕が、大家業において強く感じているデメリットは、保険料の値上がりです。この１０年間で度重なる自然災害などを背景に損害保険料率が何度も引き上げられました。僕が支払っている火災保険料に関しては、補償内容は１０年前から変わっていないのに対して現在支払っている保険料が『２倍以上』になっています。そしてこの値上がりは今後も続いていくことが予想されます。家賃はこの１０年間上げることは出来ていないの、この保険料値上がりはキャッシュフローを直撃しています。
デメリットへの対応策
火災保険の保険料は、保険会社や補償内容によって異なってくる為、保険会社の比較や補償内容の見直しを一度検討してみるのも一つかもしれません。
まとめ
今回、大家が受けた災害の実例をご紹介させて頂きましたが、僕が伝えたいことは、この災害大国である日本で安心して大家さんを続ける事＝火災保険加入と言えることです。もし２０１８年当時、火災保険に加入していなかったらと思うとゾッとします。ただ保険会社や契約内容によって受けることが出来る補償は変わってきますので、ご紹介した補償の詳細については一例として参考程度に、実際にはご自身で加入を検討している保険会社に確認してみて下さい。
また上記で記載したデメリットは、先の見えないかなり大きなマイナスです。今はまだ戸建て大家さんになる事をオススメすることが出来ますが、いつか大家を続けていく上で、火災保険の値上がりなどの金銭的負担が増加し、利益が減少してくることを想定して、【貸家売却】ベストな出口戦略を！副業大家さんが考えておくべき売却プラン。などの事業戦略を意識しておくことも必要と考えます。
また他の記事では、コロナ禍における戸建て賃貸について、当時の運用実例を基に解説していきますので、副業に興味がある方や、これから大家さんを目指される方にとって、当ブログが少しでも参考になれば幸いです。
コメント