過去に『【サイド大家直伝！】３ヶ月以内で貸家に入居付けするテクニック。』という記事を投稿しましたが、その中で、不動産会社への営業まわりの際に『一般媒介』でお願いしているとお伝えしました。
読んでいて「いやいや、一般媒介ってなんやねん！」と思ったそこのあなた。
大家さんが、不動産会社に賃貸の仲介をお願いする時『一般媒介』もしくは『専任媒介』のどちらで依頼するか選択することになりますが、はじめて挨拶まわりをされる大家さんは、何のことだかさっぱり分からない方が殆どだと思います。僕もそうでした！
そこで当ページでは、大家歴１０年になる僕が実体験で得た気づきを基に、それぞれの賃貸の仲介依頼の特徴や、メリット・デメリット。そして僕自身の実例をご紹介していきます。小規模の大家目線で記事を書いていますので、エンターテイメントの１つとして読んで頂けたら幸いです。
それでは、一般媒介と専任媒介の違いと、それぞれのメリット・デメリットについて解説していきます。
※ 当記事で解説する『一般媒介』と『専任媒介』は賃貸の仲介に関する内容となっております。売却の場合の一般媒介、専任媒介等については、また別の記事でお伝えします。
一般媒介とは
賃貸においての一般媒介とは、いろいろな不動産会社に挨拶まわりをして、賃貸の仲介をお願いできる依頼方法のことです。
一般媒介の特徴
一般媒介の場合、不動産会社によって、書面で契約を交わすこともあれば口頭で依頼するだけの場合もあり、１店舗だけでなく複数の店舗にお願いして回ることが出来ます。依頼後は各不動産会社から内見希望の際に、大家に対して連絡が入ります。ただ定期的な活動状況の報告連絡が来ることはありません。
一般媒介で依頼する場合のメリット
一般媒介のメリットは、入居付けしたい貸家の強みを、大家自身で多くの不動産会社にアピールすることが出来、興味をもってくれた不動産会社間で入居付けによる競争原理が働き、短期間で賃貸契約が決まる可能性が高くなることです。もちろんこの場合、自分の貸家を売り込むプレゼン能力が必要となってくるので、該当物件の強みや付加価値を理解し、成果報酬としての広告料をしっかりとアピールすることが出来る、ある程度大家として経験を積んだ方向けの依頼方法となります。
一般媒介で依頼する場合のデメリット
一般媒介のデメリットは、多くの不動産会社に依頼することが出来る反面、その全ての不動産会社の情報を大家自身で把握しておかなければいけないという点です。例えば、賃料などの募集内容一つ変えるにも、挨拶まわりをした店舗全てに連絡をしなければいけないので、かなり手間が掛かってしまいます。
また、逆に各不動産会社からの連絡にも、全て大家自身で対応しなければいけません。特に不動産営業マンからの空室状況の確認や内見案内の連絡には、早急に対応する必要があり、本業などで連絡が遅れてしまった場合、内見希望者が他の物件に流れてしまう可能性があります。つまり賃貸募集期間中は、常に不動産会社からの連絡を意識しなければいけなくなります。
一般媒介のデメリットに対する対策
まず、不動産会社の把握については、挨拶まわりの際に必ず名刺を貰います。一通り挨拶まわりが終ったら、各不動産会社の名刺を名刺ホルダーなどで管理しておくと、連絡が必要になった場合に便利です。
また、不動産営業マンからの内見案内に対しては、あらかじめ物件の柵などにキーボックスを用意しておき、挨拶まわりの際に「本業で電話に出れない場合もあるので、内見の際はキーボックスに入れてある鍵を使って案内してほしい」と伝えておくことで、内見案内が流れてしまう可能性を抑えることが出来ます。
専任媒介とは
賃貸においての専任媒介とは、特定の不動産会社に絞って、賃貸の仲介をお願いする依頼方法のことです。
専任媒介の特徴
専任媒介は、しっかりと書面で特定の不動産会社と専任媒介契約を交わすことで、依頼後には、その不動産会社から定期的に活動状況の報告を受けることが出来ます。
専任媒介で依頼した場合、他の不動産会社に挨拶まわりに行くことは出来なくなりますが、専任している不動産会社がレインズに物件情報を掲載してくれることで、他の不動産会社もその情報を見ることが出来るようになり、専任不動産会社を介して内見案内してもらえるようになります。
専任媒介で依頼する場合のメリット
専任媒介のメリットとしては、基本的に専任した不動産会社にまかせっきりに出来るという点です。賃貸契約が決まるまでの間、募集に関わる全ての業務を一任出来るので、大家はただ入居申し込みが入るのを待つだけになります。一般媒介のように、大家自身が多くの不動産会社を把握したり、連絡を取り合ったりすることはありません。
さらに、家賃相場や類似物件情報など、賃貸募集についてのプロのアドバイスを受けることが出来ますので、初心者大家さんでも、安心して賃貸募集活動を行うことができます。
専任媒介で依頼する場合のデメリット
専任媒介でのデメリットは、営業能力の低い不動産会社に専任してしまった場合には、なかなか賃貸契約に至らず長期間空室になってしまう可能性があるということです。中にはあまり積極的に賃貸募集活動を行ってもらえない不動産会社もあるので、大家自身でしっかりと信頼関係を構築することが出来る不動産会社なのかどうかを見極める必要があります。
専任媒介のデメリットに対する対策
積極的に賃貸募集活動を行っている不動産会社を見極める方法の１つとして、店舗が明るくキレイに運営されている不動産会社は、お客さんに対しての接客レベルが高く、比較的若い営業マンが多く勤務されている店舗では活気があり、挨拶まわりに来た大家に対しても真剣に向き合ってくれる場合がほとんどです。
逆に、昔から運営されているような古い店舗で、家族経営か年配の方が１人で営業されているような不動産会社の場合、地域密着性が強すぎて古くからの付き合いがある大家やお客さんを大事にされており、知らない大家がいきなり飛び込みで挨拶に伺っても、話こそ聴いてはくれますが、快く対応してもらえることは少ないことが多いです。
あと、見極めるもう１つの方法は、挨拶まわりの際に高圧的な態度を受けた場合や、貸家に対して非難ばかりしてきた不動産会社とは、良好な関係を構築することは困難なので、専任するのは避けた方がいいでしょう。
以上が、一般媒介と専任媒介のメリット・デメリットの紹介でした。
実際には、賃貸の仲介には他にも多くのメリット・デメリットが存在していますので、不動産会社の専門サイトが発信している情報や、専門サイトのメリット、デメリットについても、併せて確認しておいてください。
サイド大家事例
上記のメリット・デメリットで『一般媒介は経験を積んだ大家さん向け』で『専任媒介は初心者大家さん向け』という特徴があるとお伝えしました。
実は僕が実践している方法は真逆で、初めて賃貸募集する貸家の場合は、多くの不動産会社に自ら強みをアピールしたいので、出来るだけ複数の店舗に足を運び、一般媒介で依頼して、一番最初に入居付けしてくれた不動産会社にお願いするという戦略をとっています。
続けて、その不動産会社が賃貸の管理もされていた場合はそのまま賃貸管理委託契約も交わしてしまいます。その場合は、必然的にその貸家の賃貸募集はその不動産会社に専任で委託していくことになります。
万が一、管理委託契約を交わした後に、信頼関係を築くことが出来なくなった場合は契約を解除しようと考えていますが、今の所『【消えた管理会社！】大家歴１０年の僕が体験した怖～い話パート２。』という例外を除いて、管理委託している不動産会社を変更したことはありません。
これはあくまで僕が実践している方法なので、参考程度に留めておいて下さい。
まとめ
不動産会社への挨拶まわりの際、結構な確率で専任媒介を勧められる事があります。ただあくまでどちらを選ぶかは大家次第なので、賃貸募集戦略において、『一般媒介』と『専任媒介』の特性とメリット・デメリットをきちんと理解した上で、上記でご紹介した事例も参考にしてもらいながら、どちらの依頼方法が自分に合っているかを判断してみて下さい。
また他の記事では、僕がチャレンジしてきたDIYを、それぞれ個別の記事で解説していきますので、大家さんを始めたばかりの方や、DIYに興味がある方にとって、当ブログが少しでも参考になれば幸いです。
