外を歩いていると「空き家がいっぱい！」。まだまだ何年も住めそうな良い家もたくさんあるのに。もしかして、これからセカンドハウスを持つ人が増えれば、空き家問題も解決できるんじゃないかなと。テレワーク用にしてもいい、もしくは趣味に使ってもオッケー。そして大家さんになって『貸す』ことも出来る！セカンドハウスには多くの魅力が詰まっています。
「セカンドハウス？そんなん買う金あるかっ！」と思ったそこのあなた。
実は中古の戸建ては、モノによっては車より安く売られたりもしています。ただ、目的が『貸す』ことであれば、単に安けりゃイイってもんじゃありません。質も見極めないと、後から余計に費用が掛かってきたりもします。
結論から言うと、誰でも簡単に『安くて質の良い貸家』を探しだせる方法があります。ただしこれは僕が住んでいる『大阪のある程度人口が多いエリア』を対象としたオリジナル方法の紹介なので、環境が近い方には参考になるかもしれませんが、地方にお住いの方や、大都会にお住まいの方には適さないかもしれませんので、万人向けの方法では無いことをご了承下さい。「こんな方法で家探ししてる奴もおるんやなぁ」ぐらいの軽い気持ちで、楽しんで読んで頂けたら幸いです。
まず大前提として、戸建て大家さんが狙うべき中古物件は激安ボロ戸建てです。プロの大家さんになると、本当にボロボロの物件を数十万円程度で手に入れて、ほとんどセルフリフォームしてしまう方もいます。ただ初心者大家さんには難しいので『そこそこ安くて少しボロい戸建て』を狙います。そのことを踏まえて賃貸用戸建てを探す方法として、駅の近くや街中でよく見かける不動産のお店に「大家さん始めたいけど、いい物件ある？」と行くのも一つの方法ですが、賃貸にベストな物件を紹介してくれることは、まず無いです。不動産の営業マンも、住宅用マイホームに関してはプロだと思いますが、大家業に関しては素人の方が殆どです。それでも商売なので、その日に紹介できる物件を勧めては来ますが、中古不動産は良い物件が『市場に出るタイミング』がありますので、僕は今まで、直接不動産営業マンから「これだ！」と思う物件を紹介してもらった事は一度もありません。メガ大家さんクラスになると、川上物件といって表に出ていない物件を、優先的に紹介してくれることもあるそうですが、初心者大家さんには、その様な物件情報が回って来ることはありません。では、初心者大家さんはいったい何で貸家探しをすればいいかと言うと、かんたん！パソコンやスマホを使ってインターネット不動産検索サイトで検索します。
この誰でも出来る検索方法ですが、少しポイントが有りますので、そちらをご紹介していきます。不動産の知識の多い方は、広いエリアで物件探しをされると思いますが、僕は素人なので、検索項目はとてもシンプルです。そんな僕がネットで中古貸家を探す際に条件にしているポイントはこちらです↓
不動産サイトで検索するキーワード４つ
【 エリア選択 】自分が住んでいる市町村と隣接している市町村＋α
不動産は環境を考慮することが重要です。居住エリアだと、家賃相場や人口比率が大体わかりますし、周辺環境などは何度も足を運んで、実際に観て確かめるられる距離がベストです。すぐに行けない場所や知らないエリアだと、賃貸には向いていない環境の物件を購入してしまう可能性が高くなりますので、土地勘があることは強みにもなります。また、すぐに内見に行ける距離や、後々のセルフリフォームや自己管理する事を考えても、通える距離が便利になります。僕は大体１時間３０分以内で行くことが出来る範囲までを自分のエリアとして、住んでいる市町村＋隣の市町村＋α(その隣の行ける市町村)で検索しています。
【 築年数 】１９８１年(昭和５６年)６月１日以降に建てられた新耐震基準物件
中古物件といっても、いったいどれぐらいの築年数の物件を買ったらいいか、判断が難しいと思います。築浅になるともちろん高額になりますので、戸建賃貸は築古物件狙って探すのが基本なのですが、あまりに古い物件だと、基礎の歪みや耐震強度など不動産や建築の知識が必要となってきます。そこで昭和５６年６月１日以降に建てられた物件を狙っていくという方法があります。耐震基準がこの前後で大きく変わっており、素人でも判断出来る基準の1つとなっています。
【 駐車スペース有り 】車を駐車することが出来るスペースがある
駅が近いのは賃貸にとても有利ですが、駅近で検索するだけで物件価格がかなり高くなってしまいます。予算を考えると、どうしても駅から遠い物件となってしまう事が多い為、代替え案として僕のエリアでは、車があれば国道や高速道路も近く交通の便が良いため、駐車スペースを確保することで対処しています。ただし検索の際に気を付けないといけないのは、実際には駐車スペースがあるのに何故か条件に【駐車スペース有り】を付けると、検索結果から弾かれてしまう物件がある為、しっかり物件画像で確かめる必要があります。
【 購入価格 】上記の検索条件でヒットした物件の平均最低価格以下
ある程度の期間検束し続けていると、おおよその相場価格が見えてきます。ここからは僕の検索パターンの場合になりますが、上記の条件で検索した場合、底値の物件でも平均５００万円程度になります。そしてこれは１０年間ほとんど変わっていないので、おそらく、今でも同一条件で検索した時の底値付近です。この条件で４００万円以下で探し続け、３００万円代でヒットすれば、すぐに取り扱い店舗に連絡を取り、出来る限りその日の内に内見に向かいます。これがこの地域では上記で説明した川上物件クラスで、長年検索サイトを見てきた僕でも、この条件にヒットする物件にネット上でお目にかかれることは数か月に１度程度です。そしてだいたい数日でサイトから消えてしまいます。と言うことは、もしこのような物件を購入することが出来れば、同じ条件で即売却できる可能性が高いという事になります。
【物件イメージイラスト】
上記検索結果で出てきた物件イメージはこんな感じになります。これが僕の考える初初心者大家向けの『そこそこ安くて少しボロいけど質の良い貸家』の検索結果になります。昭和物件が多いので、このイラストよりもう少し古びた感じですが。僕の物件も全てこの『堀込式の駐車場がある３階建ての戸建』になっています。
【番外編】上記の物件の平均家賃相場
僕の場合、ここまでの条件がヒットすれば要検討なのですが、賃貸用ですから、どれぐらいで貸せるかを知っておく必要もありますので、ネットの賃貸物件検索サイトで、条件の近い物件の家賃相場を調べておきます。僕の住んでいるエリアでは、上記の検索条件物件の場合、おおよそ６万円ぐらいの賃料になり、経費を差し引いて約５万円の利益を生んでくれることを想定します。
以上！これが僕が実践している検索戦略の紹介でした。この方法はとてもシンプルですが、必要なのは出来る限り毎日続けることです。ただし注意点として、ネット上で良い物件が見つかったとしても、絶対に内見せずに即決してはいけません。何軒も見に行くことをお勧めします。僕自身も購入することが出来るまでに半年以上は掛かっています。中古物件には巡り合わせのタイミングがあります。実際に探し始めると、自分が欲しいと思っている物件に巡り合うことがいかに難しいかが分かります。狙っていた物件が買えなかったときは「その物件とは縁がなかった」と諦め、また新しい巡り合わせがあると信じて、気長に探し続けて下さい。
物件検索に役に立つサイト
ニフティ不動産
僕は上記の検索の際に、ニフティ不動産https://myhome.nifty.com/を使わせてもらっています。複数の不動産サイトから物件情報を集めている為、とにかく掲載件数が多いのが魅力です。また、スマホ検索用のアプリも有り、購入用と賃貸用の２種類に分かれていているので、貸家を探す時と賃貸相場を調べる時で使い分けることが出来ます。
他にも多くの不動産検索サイトが有りますので、ご自身の使いやすいサイトを見つけてみて下さい。
まとめ
結果的にですが、僕はこの検索方法で１０年以上前に巡り合った物件は、今でも変わりなく賃貸運用し続けてくれております。ただ地域差はあると言えど、中古不動産を購入するには、ある程度の資金が必要となってきますので、ご自身の生活状況や予算に無理のない範囲で、副業としての中古戸建大家さんを検討してみて下さい。
また他の記事では、物件を内見する際のチェックポイントなども記載していきますので、副業に興味がある方や、初心者大家さんにとって、当ブログが少しでも参考になれば幸いです。
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