２０２５年１０月現在、投資家界隈で話題になっている『みんなで大家さん』。１口１００万円から出資ができ、年７％前後の安定した配当金が得られ、１５年間元本割れが無いということで、非常に人気な不動産投資商品でした。今、そのみんなで大家さんで配当金の遅延が発生しているということがニュースになっています。詳しくは『みんなで大家さん』の公式サイト等でお調べ下さい。
僕も過去に『みんなで大家さん』が気になって、資料を請求したことがあります。実際に投資はしていないのですが、ほんの少し前まで、みんなで大家さんから案内メールも届いておりました。
「今回のニュースを見て、こういうタイプの不動産投資って恐いなぁ」と思ったそこのあなた。
確かに、投資家が資金を出資するタイプの不動産投資商品や不動産投資ファンドにはいくつかのリスクがありますが、全てダメかと言うと決してそうではありません。
実は僕も、『戸建て賃貸』の他に『不動産投資信託(リート)』の不動産投資ファンドも少額ですが投資しており、少しだけ配当収入をもらっています。
当ページは、大家業と不動産投資ファンド出資、どちらも行っている僕が実体験で得た気づきを基に、一般的な不動産賃貸運用と不動産投資ファンドの違いや、不動産投資ファンドのメリット・デメリットを解説する内容となっています。個人大家目線で記事を書いていますので、エンターテイメントの１つとして楽しんで読んで頂けたら幸いです。
それではまず、一般的な不動産賃貸運用と不動産投資ファンドの違いをご説明していきます。
不動産賃貸運用と不動産投資ファンドの違い ４選
初期費用
不動産賃貸運用は、アパートやマンション賃貸となると初期費用だけで数千万円以上、僕が運用している戸建て賃貸でも４００万円近くは必要になってきますが、不動産投資ファンドの中には１万円と少額から始める事が出来るものもあります。
利回り相場
不動産投資ファンドでは、運用会社に支払わなければいけない手数料があるため、利回りは３～５％と低い傾向にありますが、みんなで大家さんでは利回り７％と高い水準を維持しているものもあります。対して不動産賃貸運用は、運用戦略で大きく変わってきますが、利回り１０％も珍しくなく、僕が行っている戸建て賃貸では平均利回り１５％で運用が出来ています。
収益の種類
不動産投資ファンドは、投資家が運用会社に出資することにより、配当収入を得ることができますが、不動産賃貸運用は大家が貸家を自ら運用することによって、家賃収入を得ることができます。
運用の管理者
不動産投資ファンドは、運用会社が不動産や運用を管理することになりますが、不動産賃貸運用は、自主管理の場合は全て大家自身で、管理委託している場合は賃貸管理会社が管理することになります。
以上が、不動産賃貸運用と不動産投資ファンドの違いでした。
上記の違いを踏まえて、次は不動産投資ファンドに出資するメリットとデメリットを解説していきます。
※ 戸建て大家にスポットを当てた不動産賃貸運用のメリットとデメリットに関しては『【サラリーマン必見！】副業歴１０年の僕がオススメする初心者でも出来る副業はコレ。』の記事をご一読ください。
不動産投資ファンドのメリット ３選
少ない資金で始められる
一般的には数百万円や数千万円以上の初期費用が必要と言われている不動産投資を、不動産投資ファンドであれば１万円程度から出資する事ができます。実際に各ファンドが運用している物件情報などを見て投資判断を行えるので、初心者でも一般的な不動産賃貸運用をするような感覚で、気軽に不動産投資を始める事ができる様になっています。
不動産賃貸運用と比べて、知識や労力が必要ない
一般的な不動産賃貸運用は、物件の購入・リフォーム・賃貸募集、そして賃貸運用など、かなり勉強をした上で大家自身の判断力や労働力も必要になってくるので、完全な労働収入となります。対して不動産投資ファンドの場合は、基本的に不動産の運用は運用会社が行うことになるので、出資者は運用状況を確認しながら、配当金の入金を待つだけとなり、不労所得を得ることができるようになります。
不動産賃貸運用と比べると、現金化しやすい
一般的な不動産賃貸運用の場合、物件を売却して現金化するには、買い手が見つかるまでは数ヶ月、条件によっては１年以上かかる場合もあります。対して不動産投資ファンドの場合は、投資の種類にもよりますが、不動産投資信託(リート)の場合は、市場で売買することができるので、ネット証券などで自身の判断で売却すれば、好きなタイミングで現金化することが出来ます。
このように、不動産投資ファンドには不動産賃貸運用に無いメリットがありますが、デメリットもしっかりと抑えておく必要がありますので、ご紹介していきます。
不動産投資ファンドのデメリット ２選
融資を受けられない
不動産賃貸運用は、融資を活用することが出来ます。自己資金を使わずに、金融機関から融資を受けて資産を増やしていくことで、レバレッジ効果を最大限に高めることが出来ます。対して不動産投資ファンドへの投資には、金融機関の融資を活用することは出来ません。自己資金を用意する必要がありますので、資産を拡大していくのに時間が掛ります。
元本割れ、配当遅延、運用会社の倒産リスクがある
不動産賃貸運用は、運用する物件をどう活かすか全て自分自身の判断に委ねられ、業として上手くいくかは自分次第になってきます。一方、不動産投資ファンドでは、自分で運用方針を決めることは出来ないので、自身の実力とは関係なく、元本割れのリスクや、配当金の遅延、最悪の場合運用会社が倒産してしまうリスクがあります。気軽に始められると言っても、投資ファンドや投資商品の内容はしっかりと把握し、慎重に投資先を選択する判断は必要になってきます。
以上が、不動産投資ファンドに出資するメリット・デメリットのご紹介でした。
ざっくりとご紹介しましたが、実際には不動産投資ファンドにはいくつかの種類があり、それぞれに多くのメリット・デメリットが存在していますので、不動産投資の専門サイトが発信しているメリット、デメリットについても、併せて調べてみてください。
まとめ
不動産賃貸運用と不動産投資ファンド。同じ不動産投資と言っても多くの違いがあります。どちらが良くてどちらが悪いとは一概には言えませんので、それぞれのメリット・デメリットを理解し、自分自身に合った投資手法を模索してみて下さい。
結果論になりますが、僕自身としては「貸家を自分自身で運用して家賃収入を得ることが出来ている戸建て賃貸と、少額で出資して配当収入を得ることが出来ている不動産投資信託(リート)、どちらもやっておいてよかった」という考えに至っています。
また他の記事では、指値のテクニックの内容なども投稿していきますので、大家業に興味がある方や、実際に大家さんを始めたばかりの方にとって、当ブログが少しでも参考になれば幸いです。
