所有している貸家を借りてもらうために『【サイド大家直伝！】３ヶ月以内で貸家に入居付けするテクニック。』にて、周辺の不動産会社へ仲介依頼の挨拶周りを終えたなら、後は内見希望の連絡と入居申し込みが入るまで、大家は何もせずにひたすら待つだけ…なわけありません！大家業は不労所得ではなく労働して成り立ちます！
「え、借りてくれる人が決まるまで不動産会社の人が全部やってくれるんじゃないん？」と思ったそこのあなた。
不動産会社は、広告を作って貸家を宣伝したり、内見案内や入居申し込みの手続きをすることが仕事なので、貸家を定期的に訪問してくれることはありません。
あくまで、自分の所有している貸家の状態を確認するのは大家自身の仕事となります。賃貸募集をかけている間に大雨や台風、地震などの自然災害があった後は、出来だけ早く現場を確認しに行く必要があり、それ以外でも１ヶ月に１回程度は現地に状態確認しに行く事が望ましいです。
ではなぜ、貸家を定期的に確認しに行く必要があるのか、大家歴１０年になる僕が実体験で得た気づきを基に、大家自身が貸家を定期訪問する必要性を具体的に解説していきます。一個人の大家目線で記事を書いていますので、エンターテイメントの１つとして読んで頂けたら幸いです。
それでは、貸家の定期確認の目的と、具体的な観察内容を解説していきます。
大家が賃貸募集中の貸家を定期確認する目的
不動産会社に入居付けを依頼しているにも関わらず、なぜ大家自身がわざわざ賃貸募集中の貸家を観に行かなければいけないかと言うと、大きく分けて、
- 経年劣化、自然災害等による物件の維持管理
- 営業マン等による人為的ミスの確認
この２つの目的があります。それぞれ詳しく説明していきます。
物件の維持管理とは
家屋は人が住んでいない状態でも劣化が進んでいき、また自然災害等で破損してしまう可能性もあります。そんな貸家を人に貸し出すには、厳格な物件の維持管理が必要になります。また、内見に来て頂いた際に「借りたい」と思ってもらえるような見栄えを維持出来ている事も重要になってきます。
では具体的に、定期確認で何を観ればいいのか解説していきます。
定期確認の観察項目 ５選
外観の確認
まずは玄関前にゴミが落ちていたり、雑草が生い茂っていないか確認し、そのままガレージや外壁を１周して損傷や設備が外たりしていないか、また鳥やクモの巣等が作られていないか確認します。
実は入居希望される方の９割は第一印象で決められていると言いますので、これらの問題があると、室内を観てもらう以前にマイナス印象となってしまいます。
定期確認では、大家自身でゴミ回収や除草・巣の撤去をしたり、破損がある場合は早急に業者に対応してもらう必要があります。
ポストの確認
空き家の状態でも郵便ポストがあれば、チラシや新聞広告などが投函されてしまいます。もしポストの投函口からチラシがあふれるぐらい溜まっていると、物件の印象がかなり悪くなってしまうため、大家自身が回収するか、養生テープ等でポスト口を塞いでしまうのも一つの方法です。
害虫・害獣の有無
屋内に入ったら、まずは全ての部屋に、害虫・害獣その死骸が無いかを確認してください。
「そんなんないやろ！」と思われるかもしれませんが、空き家の中で虫や小動物が死んでいたなんてことは実際にあります。
もし内見案内時に、虫や小動物が住み着いていたり、死んでいたりすると、その内見での入居申し込みは絶望的です。定期確認で大家がそのような状態を発見した場合には、早急に駆除もしくはハウスクリーニングを実施し、物件を貸し出せる状態に戻しておく必要があります。
また換気口やダクトなど、害虫・害獣が侵入される可能性がある場所には、養生テープ等で侵入経路を塞いでおきましょう。
排水トラップの確認
賃貸募集中は水道契約を止めている場合がほとんどだと思うので、水を流すことが出来ません。その状態で３ヶ月ほど経過すると、排水トラップに溜まっていた水が蒸発してしまい、下水から臭いが上がってきたり、害虫が屋内に侵入してくる可能性があります。
これを防ぐためには、大家自身でペットボトル等に自宅から水を入れて訪問し、キッチンシンクや洗面所、浴室やトイレ、洗濯パンなど、すべての排水管内に定期的に水を貯めておく必要があります。
設備の確認
賃貸募集中にも台風や地震の影響は受けますので、雨漏りの有無、各扉の建付け状態、その他の設置物の確認していきます。雨漏り以外は、内見時に発見しても修理する事が前提で、入居申し込みしてくれる可能性もありますが、事前に直しておくに越したことは無いので、定期的に確認しておきましょう。
ここまでは、自然に発生する可能性のある問題に対しての観察項目でした。
ここからご紹介するのは『人為的ミスにより発生させられてしまう問題』に対しての定期確認の必要性の解説になりますので、どういう人為的ミスが発生して、どのようなトラブルにつながっていくのか、実際に僕が受けた事がある事例に基づいてご紹介していきます。
営業マンによる人為的ミスの確認
賃貸募集中は不特定多数の営業マンが、物件の内見案内をしてくれることになります。もちろん多くの営業マンの方々が責任感をもって仕事をされていると思っていますが、中には入居申し込みの見込みが無いと分かると、案内中の物件をぞんざいに扱ってしまう営業マンがいるのも事実です。
きちんと責任をもって仕事をしてくれていれば起こるはずがない人為的ミスを３例ご紹介します。
営業マンによる人為的ミス ３選
玄関鍵の閉め忘れ
賃貸募集期間中はいつでも内見案内してもらえる様に、一般媒介の場合は大家自身が、専任媒介の場合は専任委託不動産会社が玄関付近にキーボックスを設置して、その中に玄関キーを入れて管理している事が一般的です。
この間はキーボックス番号を伝えることで、営業マンの方が内見案内することができ、本来は退室の際に玄関の鍵を閉めてキーボックスの中に鍵を戻してくれることになるのですが、玄関の鍵を閉め忘れられていることがありました。
それによって何か大きな被害に繋がったということは無いのですが、第三者に入られる危険性が数日続いていたことは、家主としてはいい気はしません。
窓が開けっぱなし
これはかなり危険で、内見時に開けた窓がそのままになっておりました。実際にこの時は、窓際のクッションフロアの上に水が溜まっていたという被害が発生しております。畳床ではなかったことが不幸中の幸いですが、発見する前に台風が来ていたらと思うとぞっとします。
また、網戸は閉まっていた事は救いですが、もし網戸が開いていたら、鳥獣による被害も発生していたかもしれません。
照明の消し忘れ
基本的に退室時はブレーカーを落としてもらうように伝えているのですが、これも忘れられることがあり、さらに日中で気づかなかったのか照明もつけっぱなしになっている事もありました。この状態だと電気代がかかり続けるだけでなく、深夜でも明かりがついたままになるので、近隣住民への迷惑にもつながります。
今回、僕が受けた３つの事例をご紹介させて頂きましたが、時期が違うため、別々の不動産会社の営業マンによるもので、人為的ミスの発生頻度は決して低くはありません。また実際には、もっと多くの人為的ミスの種類があると思いますので、僕以外にも多くの大家さんが体験している、不動産営業マンとのトラブルについても調べておいてください。
人為的ミスに対する対策
上記の事例は、僕が一般媒介で入居付けをしているときに発生したものです。
この時期は多くの不動産会社から内見の連絡を頂くため、上記のトラブルを発見した時点で、どの不動産会社の営業マンのミスなのか特定することは出来ませんでした。
大きな損害を受けた場合は別ですが、仮に特定して注意したところで、今後その営業マンから案内されなくなるだけなので、予防効果は薄く、別の不動産会社の営業マンに同じミスをされる可能性も十分にあり、人為的ミスを１００％防ぎきることは難かしく感じています。
出来る対策としては、一般媒介では直接大家に内見希望の連絡が来るので、その際に念押しで「退室時に、窓と玄関の施錠・ブレーカーを落とす事」を徹底しておきましょう。
専任媒介を依頼する事も一つの対策で、専任委託不動産会社が他の不動産会社の営業マンともやり取りをしてくれるので、一般媒介に比べると責任の所在が分かりやすくなり、委託契約の際に、各不動産会社に対して「内見の退室時に、窓と玄関の施錠・ブレーカーを落とす事」を伝えてもらうよう依頼しておくことで、トラブルの発生確率を下げることが出来ます。
ただし、どちらの媒介方法にしても決して安心せずに、最終的には大家さん自身の目でしっかりと現地を定期的に確認しに行き、人為的ミスを発見した場合は、すぐに対処するようにして下さい。場合によっては不動産会社にも連絡を入れて情報を共有しておきましょう。
定期確認の際に持参するもの
定期確認の際にあると便利な物をリストアップします。
修繕やハウスクリーニングが目的ではなく、あくまで定期的な物件の確認が目的なので、持参するものは必要最小限にします。
- ゴミ袋(ゴミや雑草等を入れる)
- 使い捨てビニール手袋(掃除等、場合によっては害虫・害獣の死骸の処理で使用)
- ウェットシート(物件の汚れ、掃除後の手拭きに使用)
- 養生テープ(ポストの投函口やダクト穴などを塞ぐ)
- ２リットルペットボトル(排水トラップに水を流す際に使用)
- スマホ(不動産会社への連絡、修繕箇所の撮影・暗い場所のライト照射など)
これぐらいあれば、今回ご紹介させて頂きました内容であれば事足ります。あとは目的に応じて必要な物を追加して持参してください。
まとめ
今回の記事では、賃貸募集中の物件の大家自身による定期確認の必要性と、具体的な確認内容を解説させて頂きました。
定期確認のメリットは、大家が現状を把握していることで、物件を維持管理出来る点ですが、真の目的は、結局のところ『出来るだけ早く入居付けする』ことであり、定期確認が、早期の入居申し込みに結び付くことは間違いありません。
実は僕の物件でも、内見に来ていただいた時に鳥の死骸があったことがありました。不動産からの前情報では、ネットを観てかなり物件を気に入ってくれていた方だったとのことで、もし内見より先に定期確認しに行っていれば、すぐに対処できて入居申し込みに繋がっていたかもしれません。
賃貸募集は、不動産会社と二人三脚で行っていくことになります。決して業務を丸投げにせず、大家さんも自ら行動し大切な貸家を自身で守って、早期の入居申し込みを実現していって下さい。
また他の記事では、貸家の獣害についての内容なども投稿していきますので、副業に興味がある方や、大家さんを始めたばかりの方にとって、当ブログが少しでも参考になれば幸いです。
